El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) modificó la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) mediante el Decreto N°68 de 2026, con el objetivo de actualizar sus parámetros técnicos, reducir determinadas restricciones regulatorias y agilizar la ejecución de proyectos habitacionales y de reconstrucción en zonas afectadas por catástrofes.
La modificación fue publicada en el Diario Oficial el 2 de octubre de 2026, luego de que la Contraloría General de la República tomara razón del decreto con alcances. El texto modifica diversas disposiciones de la OGUC en materias como densidad habitacional, estacionamientos, conjuntos armónicos, estudios de riesgo, mitigación vial y reconstrucción.
La densidad habitacional se ajusta a la realidad demográfica
Uno de los principales cambios corresponde al artículo 2.1.22 de la OGUC. El decreto reemplaza el factor general de cuatro habitantes por vivienda por uno de 2,8 habitantes por vivienda.
La modificación busca adecuar la estimación de población asociada a nuevos proyectos habitacionales a la evolución demográfica del país. El decreto cita los resultados del Censo 2024, que muestran una disminución sostenida del tamaño promedio de los hogares, desde cuatro personas en 1992 a 2,8 en 2024.
Además, se establece un coeficiente de 1,4 habitantes por vivienda para determinados proyectos ubicados en zonas con alta accesibilidad al transporte público. Este beneficio aplica, entre otros casos, a proyectos situados a un máximo de 600 metros de recorrido peatonal de una estación de metro, tren, teleférico o infraestructura similar, existente o proyectada bajo determinadas condiciones. También considera proyectos ubicados próximos a vías expresas o troncales.
Se podrá reducir hasta en 50% la dotación de estacionamientos
La modificación también permite rebajar hasta la mitad la dotación de estacionamientos exigida por el respectivo instrumento de planificación urbana comunal para proyectos de vivienda y/o equipamiento de la clase servicio que se encuentren en las situaciones de accesibilidad contempladas en el artículo 2.1.22.
La norma excluye de esta rebaja a los condominios de viviendas de interés público, los que deberán cumplir las exigencias establecidas en el artículo 60 de la Ley N°21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria.
Nuevas condiciones para proyectos acogidos a Conjunto Armónico
El decreto introduce modificaciones al régimen de Conjuntos Armónicos. Entre ellas, reduce a 2.500 m² la superficie mínima total del terreno para acceder a determinadas condiciones y permite que algunos proyectos de vivienda puedan exceder hasta en un 75% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador.
Para acceder a este incremento, las viviendas no podrán superar los 90 m² de superficie y el proyecto deberá encontrarse en alguna de las situaciones de accesibilidad contempladas en el artículo 2.1.22.
Asimismo, determinados proyectos podrán exceder hasta en un 50% la altura máxima establecida por el plan regulador, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la OGUC y que los predios enfrenten vías expresas o troncales en al menos 20 metros.
Facilidades para proyectos de reconstrucción
Otra de las materias centrales del decreto corresponde a la reconstrucción en zonas afectadas por catástrofes.
Para proyectos estatales de reconstrucción de viviendas afectados por una catástrofe, desarrollados por el Minvu, sus servicios dependientes o entidades patrocinantes y que formen parte de planes de reconstrucción regionales o municipales, se permite a la Dirección de Obras Municipales autorizar el Permiso de Edificación y Recepción Simultánea bajo las condiciones establecidas en la nueva regulación.
La medida también contempla la reconstrucción o reposición de construcciones dañadas por una catástrofe, siempre que se cumplan las normas técnicas de habitabilidad, seguridad y estabilidad correspondientes.
Además, las Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo podrán autorizar determinadas excepciones respecto de las obligaciones de urbanización en los casos contemplados por la normativa, las que deberán ser concordantes con los instrumentos de planificación territorial correspondientes.
Cambios tras las observaciones de Contraloría
El texto finalmente aprobado incorpora modificaciones respecto de la versión inicialmente ingresada a la Contraloría.
Entre ellas, se eliminó la posibilidad de sustituir el Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV) por un Informe Técnico de Movilidad y se precisaron las competencias de las Direcciones de Obras Municipales respecto de los estudios de riesgo. También se eliminó el coeficiente de dos habitantes por vivienda que había sido propuesto originalmente.
En materia de estacionamientos, además, la rebaja fue acotada a los proyectos de vivienda y/o equipamiento de la clase servicio que cumplan las condiciones de ubicación establecidas en la OGUC.
Proyectos con permisos anteriores podrán acogerse a las nuevas normas
El decreto contempla una disposición transitoria para proyectos que ya cuenten con permiso de edificación, pero que aún no hayan obtenido la recepción definitiva de las obras al momento de entrada en vigencia de la modificación.
Sus propietarios podrán solicitar una modificación de proyecto para acogerse a las nuevas disposiciones dentro de un plazo de dos años. Sin embargo, el aumento de superficie edificada autorizado no podrá superar el 20% de la superficie contemplada en el permiso original y no podrán incorporarse nuevos destinos que no estuvieran admitidos por la normativa vigente al momento de solicitar la modificación.
La Contraloría General de la República informó que tomó razón del Decreto N°68, con los alcances señalados en su pronunciamiento, quedando así formalizada la modificación de la OGUC.